مؤشرات «العدل» ستقضي على الصفقات الوهمية للقطاع العقاري السعودي

خبير عقاري: يجب اعتماد مصادر متعددة في حال تحديد أسعار المؤشر

جانب من مدينة مكة المكرمة (تصوير: أحمد يسري)

يعد تدشين وزارة العدل السعودية للمؤشرات العقارية الجديدة، التي يبلغ عددها 36 مؤشرا، تحدد معلومات متكاملة للأسعار في المناطق والمدن والأحياء، الحدث الأبرز خلال الفترة الأخيرة، نظرا لاحتوائه على معلومات مباشرة وصريحة تعتمد على الأرقام الثابتة وليس على التحليلات والتوقعات، إذ يعد إطلاق المؤشر في مثل هذا الوقت بالتحديد ضربة قوية للمتلاعبين في القطاع العقاري، الذين سيكشف المؤشر تلاعبهم عبر عرض المعلومات والبيانات بشكل دوري، تتيح للجميع الاطلاع عليها وتحديد الفروق وإعطاء مؤشرات واقعية عند الرغبة في البيع والشراء.
وأكد عدد من العقاريين السعوديين أن أهم ما سيقضي عليه المؤشر الوليد هو الصفقات الوهمية وتنقل العقارات بين التجار للإيهام بأن السوق يقدم نتائج جيدة وتحركات ملحوظة في الطلب، وبالتالي يعد مبررا جيدا لارتفاع الأسعار أو بقائها – وهو أقل طموح لهم - على ما هي عليه.
كما توفر هذه المؤشرات خيارات أكبر للمشترين الذين سيكونون على اطلاع تام على أسعار العقار في جميع أحياء المملكة وليس مدنها فقط، مما يتيح التفاضل في القيمة من حي إلى آخر، الأمر الذي سيدعم التنافسية في السعر التي ستنعكس بشكل مباشر على انخفاض الأسعار بشكل عام.
أكد ذلك تركي الدباس، وهو صاحب شركة تطوير عقاري، وأبان أن هذا المؤشر سيكون هو المعيار الأكثر صدقا ووضوحا في تقييم الحالة العقارية للسوق، في ظل الاختلاف الدائم بين التجار والمواطنين في قياس نشاط القطاع العقاري، حيث سيقطع المؤشر الشك باليقين عبر أرقام ثابتة لا تحتمل التشكيك، تستقى من عمليات بيع حقيقية تمت فعلا، وليس عبر تصريحات وتخبطات لطالما أضرت بالسوق وكانت سببا في ارتفاع الأسعار على المدى الطويل، رغم الانحدار في الطلب الذي عاشه القطاع العقاري، وحقق نتائج منخفضة لا ترتقي لحاجة السوق إلى الوحدات السكنية، ولا إلى مستوى الحياة الاقتصادية التي تعيشها السعودية ذات القطاع الاقتصادي الجبار الذي من المفترض أن يشهد مشروعات إسكانية مهولة لتلبية الطلب المتزايد.
وزاد: «يكمن السؤال في كيفية تحديد أسعار العقار، وكيفية حسابها، والأسعار التي تعتمدها الوزارة من أين مصدرها؟ هل ستعتمد على أسعار المبيعات التي تسجلها مكاتب العدل؟ أم سيكون للوزارة أذرع خفية داخل السوق لمعرفة الأسعار الحقيقية؟».
وبيّن أنه من الواجب على الوزارة إذا أرادت الخوض والاستمرار في هذا المؤشر وتحديد الأسعار بمنتهى الدقة، ألا تعتمد فقط على أسعار البيع المقدمة إلى كتابات العدل التابعة لها، بل يجب أن تتعدد المصادر وحساب متوسط السعر، ليكون أكثر مصداقية وواقعية من الاعتماد فقط على المبيعات التي يتوقع أن تشهد تلاعبا في الإفصاح عن الرقم الحقيقي للبيع.
وأشارت وحدة المؤشرات في مشروع خادم الحرمين الشريفين لتطوير مرفق القضاء، إلى أن خدمة المؤشرات العقارية ستوفر أسعار بيع حقيقية تفصيلية للعقار يسترشد بها المواطنون وجهات الاستثمار العقاري في بناء قراراتهم وتعاملاتهم واستثماراتهم وتحليلاتهم العقارية، وتوفر أدوات مهنية للمقيمين والمثمنين العقاريين يستطيعون من خلالها استخدام طرق المقارنة بعقارات مشابهة، وتوفير معلومات تفصيلية للجهات المعنية عن متابعة التضخم في قطاع العقار أو معالجة الركود في النشاط العقاري.
وكذلك توفر تحقيق الشفافية في توفير المعلومات الاقتصادية للنشاط العقاري كما هو معمول به في كثير من الدول المتقدمة، والقضاء على الشائعات والمعلومات التي لا تستند إلى مصدر رسمي وحقيقي، مع التأكيد على أن الوصول إلى هذه التفاصيل بالتحاليل والاستنتاجات ليس من اختصاص الوزارة وسيكون الجميع بهذه المؤشرات أمام محك الشفافية التامة حول معلومات التداول العقاري.
وفي هذا السياق، أشار مشعل الغامدي، الخبير العقاري، إلى أن هذا القرار يعد أحد أهم القرارات التاريخية المؤثرة فعليا على حالة السوق في المستقبل القريب، بل سيكون مرجعا معتمدا لتحديد الارتفاعات والانخفاضات بدقة متناهية، مما سيخدم حالة المواطن الذي ينوي التملك وشراء المنزل، بحيث ستكون الخيارات متاحة له بشكل أكبر وستكون أسعار العقار في المملكة أمام شاشة جواله، مما يفتح خيارات أوسع للتملك ويضغط على أسعار العقار بالانخفاض، نظرا لتزايد الفرص وإدراك حالة السوق وقيمتها ومقارنتها بأي حي يختاره من الأحياء الأخرى، وهذا الأمر سيلقي بظلاله إيجابا على أسعار العقار التي ستعيش تنافسا كبيرا فيما بينها لنيل رضا المواطن.
وحول توقعاته لما سيفضي إليه تطبيق القرار، أكد الغامدي أن الأسعار ستنخفض لا محالة متى ما طبقت التسعيرة الحقيقية التي تستقي نتائجها من مصادر عدة، نظرا لتوافر الخيارات كافة للعميل التي تتيح له الاختيار بما يتناسب مع قدرته وحالته المادية، قياسا على الانخفاضات ومتوسط الأسعار المعروضة، مما سيدفع بالمزيد من النزول المتوقع لقيمة العقار نتيجة ابتعاد السوق عن المزايدات والتوقعات التي أضرت بالسوق كثيرا، مما يعني أن إطلاق المؤشر سيدفع بالمزيد من التفاؤل نحو الحالة المستقبلية للسوق وإمكانية أكبر لتحقيق حلم انخفاض الأسعار وعودتها إلى وضعها الطبيعي.
وتتيح خدمة المؤشرات لطالب الخدمة اختيار الفترة الزمنية التي يريدها لمعرفة وضع السوق العقارية في المناطق والمدن والأحياء خلال الفترة الزمنية التي يريد (شهر أو ربع سنة أو سنة)، مع إتاحة الاطلاع على متوسط أسعار العقار وسعر المتر المربع ومقارنته بين المناطق والمدن والأحياء، كما يمكن تتبع تفاصيل الصفقات المنفذة بكل يسر وسهولة، مما يتيح للباحثين والمستفيدين الحصول على معلومات وبيانات إحصائية حديثة ودقيقة تعكس واقع التعاملات العقارية وحجمها بكل شفافية في جميع مدن المملكة المختلفة.
وفي سياق متصل، أوضح إبراهيم العبيد المستشار العقاري، أن أهم انعكاسات القرار هو فضحه التلاعب في أسعار العقار، عبر إجباره المتلاعبين على التوقف عن إبرام الصفقات الوهمية أو تدوير العقار بين التجار، الذي كان يهدف إلى إيضاح تعافي السوق ونشاطها المرتفع، وهي حركة منتشرة إلى حد كبير وتضر بالقطاع كثيرا. ويعد تدوير العقار حركة وهمية مصطنعة لا تمت للواقع بصلة، بل هي اتفاقات تجري في غرف مظلمة تدفع بالسوق إلى مراحل مضرة من أجل تحقيق المكاسب الشخصية.
وشدد على ضرورة مراقبة الصفقات الوهمية في المقام الأول، واصفا إياها بالمدمرة للسوق على الأمد البعيد، وأن القطاع يحتاج منذ زمن بعيد إلى مؤشر حقيقي يوضح التعاملات والأسعار وقطع الطريق على المنتفعين من غياب الرقابة وترك السوق للعرض والطلب، الذي للأسف لم يطبق كثيرا في حالة السوق السعودية، بل ظل يسير نحو المجهول في الوقت الذي كانت فيه الجهات المختصة بعيدة عن السوق، إلا أن القرارات الحكومية الأخيرة كانت فاعلة إلى حد معقول وبدأت في التضييق على من يتلاعب في السوق، إلا أنهم يطمحون إلى مزيد من الرقابة والتشديد للدفع بالأسعار إلى وضعها الطبيعي.
وتنقسم المؤشرات العقارية إلى ثلاثة أقسام رئيسة، هي المناطق والمدن والأحياء، بحيث يضم قسم رئيس ثلاثة أقسام فرعية هي بحسب الفترات الزمنية (شهري، ربع سنوي، سنوي)، كما يمكن عرض الكثير من المؤشرات العقارية التي تعكس التنوع في عرض المعلومات المختلفة للصفقات والمبايعات التي جرت حسب تصنيف العقار (سكني، تجاري) أو حتى نوع العقار (أرض، عمارة، فيلا، شقة، معرض - محل، مركز تجاري، قصر، بيت، مرفق، استراحة، أرض زراعية).
ويمكن أيضا معرفة إجمالي أعداد الصفقات والمبايعات في منطقة معينة أو مدينة أو حي بكل يسر وسهولة، وذلك خلال أي فترة محددة يجري اختيارها، مع معرفة متوسط سعر المتر المربع في حي معين من خلال احتساب إجمالي سعر البيع وقسمته على إجمالي المساحة لجميع التداولات والمبايعات في الحي المختار، وتمنح هذه المؤشرات خاصية مقارنة أسعار العقار حسب تصنيف العقار ونوعه.
ويمكن كذلك مقارنة متوسط سعر المتر المربع في الأحياء بحسب مدينة معينة، فيظهر من خلال هذا المؤشر الأحياء الأكثر ارتفاعا في أسعار العقار، مع القدرة على تتبع تفاصيل العمليات والصفقات المتعلقة بنوع معين من أنواع العقار (أرض، عمارة، فيلا، شقة)، وتتبع متوسط أسعار الشقق أو العمائر في منطقة معينة أو مدينة أو حي معين لتعطي معلومة واضحة للمستفيد والباحث عن شراء عقار في حي معين ليدرك حقيقة أسعار العقار في هذا الحي حسب الصفقات المشابهة التي جرت في الحي وحتى لا يقع ضحية للمغالاة والاستغلال من قبل البعض، وتتاح أيضا صلاحية متابعة التزايد في أسعار الأراضي أو الشقق خلال فترات زمنية معينة.